Maison 3 pièces 90 m2 Livry-Gargan à vendre

La taxe foncière s'élève précisément à 1 480 euros pour l'année en cours. Ce montant reflète la valeur locative cadastrale du bien ainsi que les taux d'imposition fixés par les collectivités territoriales locales. Comparativement aux propriétés similaires du secteur, cette taxe se situe dans la moyenne basse, ce qui constitue un avantage financier non négligeable pour les futurs propriétaires. Les évolutions récentes montrent une stabilité relative de cette charge, avec des augmentations contenues ces dernières années. La commune de Livry-Gargan maintient une politique fiscale équilibrée, permettant de préserver l'attractivité résidentielle tout en assurant des services publics de qualité.

Le diagnostic de performance énergétique classe cette propriété en catégorie D avec une consommation de 210 kWh/m²/an. Cette performance, bien que perfectible, reste satisfaisante pour une construction de 1985. L'émission de gaz à effet de serre atteint le niveau B grâce au chauffage électrique, limitant significativement l'empreinte carbone du logement. Les menuiseries en double vitrage et l'isolation des combles contribuent positivement au bilan thermique global. Une amélioration vers la classe C serait accessible moyennant quelques travaux ciblés comme le renforcement de l'isolation des murs périphériques et l'installation d'une pompe à chaleur air-air en remplacement du système électrique actuel. Ces investissements permettraient de réduire la facture énergétique annuelle d'environ 30%.

Le jardin de 360 m² offre un équilibre parfait entre espaces paysagers et zones utilitaires. La partie avant présente un aménagement ornemental avec arbustes à floraison échelonnée et massifs de vivaces nécessitant peu d'interventions. L'arrière se divise entre une pelouse centrale d'environ 120 m² et des bordures arborées créant un écrin de verdure intimiste. Les essences sélectionnées (érables du Japon, lauriers-tins, hortensias) sont adaptées au climat local et résistantes aux maladies. Le système d'arrosage automatique par zones réduit considérablement les contraintes d'entretien estival. Un petit potager de 15 m² est déjà aménagé avec quatre bacs surélevés facilitant les cultures. La terrasse en dalles gravillonnées nécessite uniquement un nettoyage annuel au nettoyeur haute pression pour conserver son aspect impeccable.

Bien que la maison ne possède pas de cave traditionnelle, elle compense par plusieurs solutions de rangement ingénieuses. Le garage de 18 m² intègre une mezzanine aménagée de 8 m² parfaitement adaptée au stockage des équipements saisonniers. Des placards sur mesure ont été installés dans le couloir desservant les chambres, offrant 5 m linéaires de rangement. Les combles accessibles par une trappe avec échelle escamotable présentent une surface au sol de 30 m² avec une hauteur centrale permettant le stockage de nombreux éléments. Un cabanon de jardin en bois traité de 6 m² complète ces espaces pour abriter les outils de jardinage et le mobilier extérieur. Ces multiples solutions assurent une capacité de rangement globale supérieure à celle d'une cave conventionnelle tout en offrant une meilleure organisation par zones fonctionnelles.

Le secteur Chanzy connaît une dynamique immobilière particulièrement favorable depuis ces trois dernières années. Les prix au mètre carré ont progressé de 8% sur cette période, témoignant de l'attractivité croissante du quartier auprès des familles et jeunes actifs. La valeur médiane actuellement observée pour les maisons individuelles similaires s'établit à 3 550 €/m², positionnant ce bien légèrement en-dessous du marché avec un excellent rapport qualité-prix. Le temps de vente moyen des propriétés dans ce secteur est d'environ 45 jours, nettement inférieur à la moyenne départementale de 68 jours. Cette tension du marché s'explique notamment par la qualité des établissements scolaires environnants, la desserte en transports et le cadre résidentiel préservé. Les prévisions à moyen terme anticipent une poursuite de cette tendance haussière modérée.

La transformation en troisième chambre s'avère parfaitement réalisable avec plusieurs configurations possibles. L'option la plus immédiate consiste à reconvertir l'actuel bureau de 9,5 m² situé à proximité des chambres existantes. Cette pièce dispose déjà d'une fenêtre conforme aux normes d'habitabilité et d'une alimentation électrique adaptée. Une seconde possibilité réside dans le réaménagement partiel du salon-séjour de 33 m² en créant une séparation par cloison légère ou verrière, préservant ainsi la luminosité générale. Les combles présentent également un potentiel intéressant moyennant des travaux plus conséquents d'isolation, création d'un escalier fixe et aménagement de fenêtres de toit. Un architecte consulté a estimé le budget nécessaire entre 4 500 € pour la solution bureau et 15 000 € pour l'option combles, incluant finitions et mise aux normes complète.

Cette maison bénéficie d'une situation topographique avantageuse qui la place entièrement hors zone inondable. Le terrain se situe à une altitude de 78 mètres, soit 12 mètres au-dessus du niveau du canal de l'Ourcq le plus proche. Selon le Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) actualisé en 2022, la parcelle est classée en zone blanche, totalement exempte de restrictions liées aux crues. Les réseaux d'évacuation des eaux pluviales du quartier ont fait l'objet d'une rénovation complète en 2019 avec augmentation significative de leur capacité. Le terrain présente par ailleurs une légère pente naturelle facilitant l'écoulement des eaux de ruissellement vers le réseau public. Ces caractéristiques garantissent une sécurité optimale même lors d'épisodes pluvieux exceptionnels, comme en témoigne l'absence totale d'incident lors des fortes précipitations de juin 2021.

Le quartier Chanzy cultive une atmosphère résidentielle privilégiée combinant tranquillité et animation mesurée. L'association de quartier très active organise cinq événements annuels dont la fête des voisins, le vide-grenier de printemps et la journée portes ouvertes des jardins privés. Les commerces de proximité forment un petit centre névralgique convivial autour de la place centrale, avec notamment un café-restaurant proposant une terrasse animée les week-ends. Le tissu associatif dense offre de nombreuses activités culturelles et sportives accessibles à tous les âges. Le marché bi-hebdomadaire du mercredi et samedi matin attire producteurs locaux et artisans de qualité. La sécurité du secteur se distingue par un taux de délinquance significativement inférieur à la moyenne départementale selon les statistiques officielles. La population présente une mixité générationnelle équilibrée avec une tendance récente à l'installation de jeunes familles, dynamisait encore davantage la vie sociale locale.